Может ли иностранец купить жильё в Португалии, не будучи резидентом?
Да. Португальское законодательство не устанавливает ограничений по гражданству или резидентству при приобретении недвижимости. Граждане ЕС и третьих стран могут покупать жильё, коммерческие помещения или землю на тех же условиях, что и гражданин Португалии.
Единственное практическое предварительное условие — налоговый номер (NIF), необходимый для любого акта. Мы оформляем его полностью удалённо через NIF Express и можем согласовать это с открытием банковского счёта и вашим переездом в Португалию через Reside Portugal.
Налоги при покупке: IMT, гербовый сбор и ежегодные IMI/AIMI
Покупка недвижимости влечёт налоги, которые уплачиваются до акта:
- IMT (налог на переход права собственности) — с большей из величин: цены или налоговой стоимости, по прогрессивным ставкам, различающимся в зависимости от назначения (основное жильё, второе жильё или иное).
- Гербовый сбор — со стоимости передачи.
После покупки собственник ежегодно платит IMI (муниципальный налог на недвижимость), а сверх определённого порога налоговой стоимости — AIMI (дополнительный IMI). Точные ставки зависят от муниципалитета, налоговой стоимости и объекта. Мы рассчитываем реальную налоговую нагрузку по вашему случаю до сделки. См. также наши услуги NIF и налогообложение.
Полные расходы и сопутствующие сборы (нотариус, регистрация, адвокат)
Помимо налогов, расходы на оформление следует заложить в бюджет с самого начала:
- Нотариальный акт (или удостоверенный документ купли-продажи);
- Регистрация недвижимости при приобретении;
- Гонорары адвоката за юридическую проверку и представительство;
- при необходимости — комиссия агентства недвижимости и расходы на оценку.
В качестве правила планирования рекомендуем заложить запас на расходы по оформлению сверх цены объекта — точная сумма подтверждается индивидуально в зависимости от цены, назначения и наличия кредита.
Процесс: предварительный договор, нотариальный акт и регистрация
Приобретение обычно проходит в три этапа:
- CPCV (предварительный договор купли-продажи) — фиксирует условия, цену и срок с внесением задатка. Здесь сосредоточены основные риски, поэтому юридическая проверка (реестры, лицензии, обременения, долги по кондоминиуму) должна быть завершена до подписания.
- Нотариальный акт / документ купли-продажи — оформляет переход права собственности по подтверждении уплаты налогов.
- Регистрация недвижимости — делает приобретение действительным в отношении третьих лиц и защищает ваше право собственности.
Тот, кто не может приехать в Португалию, может выдать адвокату доверенность на подписание от своего имени, что позволяет завершить покупку дистанционно.
Ипотека для иностранцев и нерезидентов
Получить ипотеку в Португалии иностранцу или нерезиденту возможно, хотя банки применяют более строгие критерии к нерезидентам, особенно в части соотношения кредита к стоимости и подтверждения зарубежного дохода.
Условия — сумма, ставки, сроки и документы — зависят от конкретного банка и профиля клиента и должны быть подтверждены в учреждении. Мы помогаем с подготовкой документов и юридическим согласованием кредита с актом.
Честное уточнение: покупка недвижимости больше НЕ даёт Golden Visa в 2026
Скажем прямо: приобретение недвижимости больше не является приемлемым путём для Golden Visa. Покупка жилья в Португалии сама по себе не даёт права на проживание и доступа к программе вида на жительство в обмен на инвестиции.
Тем, кто намерен проживать в Португалии, статус следует выстраивать отдельно — например, через визу D7, визу D8 (цифровой кочевник) или иные пути. Текущие условия Golden Visa подтверждаются индивидуально. Недвижимость может дополнить ваш жизненный проект, но не заменяет его с точки зрения иммиграции.
Прирост капитала при продаже и налогообложение недвижимости
При будущей продаже возможная прибыль (прирост капитала) может облагаться налогом, с разными правилами для налоговых резидентов и нерезидентов и возможностью вычета расходов и льгот в отдельных случаях (например, реинвестирование в основное и постоянное жильё в рамках установленных условий).
Конкретный режим зависит от вашего налогового резидентства, срока владения и назначения объекта. Мы не применяем универсальных процентов: мы анализируем вашу ситуацию и при необходимости направляем к налоговой службе. Свяжитесь с нами до покупки или продажи, чтобы законно оптимизировать налогообложение.