¿Puede un extranjero comprar casa en Portugal sin ser residente?
Sí. La ley portuguesa no impone ninguna restricción de nacionalidad ni de residencia a la adquisición de inmuebles. Ciudadanos de la UE y de terceros países pueden comprar vivienda, locales o terreno en las mismas condiciones que un ciudadano portugués.
El único requisito práctico previo es el Número de Identificación Fiscal (NIF), indispensable para cualquier escritura. Lo gestionamos de forma 100% remota a través de NIF Express, y lo coordinamos con la apertura de cuenta bancaria y su instalación en Portugal vía Reside Portugal.
Impuestos en la compra: IMT, Impuesto de Sello e IMI/AIMI anual
La compra de un inmueble está sujeta a impuestos que deben pagarse antes de la escritura:
- IMT (Impuesto sobre Transmisiones Onerosas de Inmuebles) — sobre el mayor valor entre el precio y el valor patrimonial, con tipos progresivos que varían según la finalidad (vivienda habitual, secundaria u otra).
- Impuesto de Sello — sobre el valor de la transmisión.
Tras la compra, el propietario paga anualmente el IMI (Impuesto Municipal sobre Inmuebles) y, por encima de cierto valor patrimonial, el AIMI (adicional al IMI). Los tipos exactos dependen del municipio, del valor patrimonial y del inmueble. Calculamos la carga fiscal real de su caso antes de avanzar. Vea también nuestros servicios de NIF y fiscalidad.
Costes totales y tasas asociadas (notario, registro, abogado)
Además de los impuestos, hay costes de cierre que conviene presupuestar de entrada:
- Escritura y notario (o título de compraventa autenticado);
- Registro de la Propiedad de la adquisición;
- Honorarios de abogado por la due diligence y la representación;
- Eventual comisión de la agencia inmobiliaria y costes de tasación, cuando proceda.
Como regla de planificación, recomendamos reservar un margen para costes de cierre sobre el precio del inmueble — la cifra exacta se confirma caso a caso según el precio, la finalidad y el uso o no de financiación.
Proceso: contrato de promesa, escritura y registro de la propiedad
La adquisición sigue normalmente tres fases:
- CPCV (Contrato de Promesa de Compraventa) — fija condiciones, precio y plazo, con pago de señal. Es donde se concentran los principales riesgos, por lo que la due diligence (registros, licencias, cargas, deudas de comunidad) debe estar concluida antes de firmar.
- Escritura pública / título de compraventa — formaliza la transmisión, previa prueba del pago de impuestos.
- Registro de la Propiedad — hace la adquisición oponible a terceros y protege su derecho.
Quien no pueda desplazarse a Portugal puede otorgar poder a su abogado para firmar en su representación, permitiendo cerrar la compra a distancia.
Crédito hipotecario para extranjeros y no residentes
Es posible obtener hipoteca en Portugal siendo extranjero o no residente, aunque los bancos aplican criterios más exigentes a no residentes, especialmente en el porcentaje de financiación y en la justificación de ingresos en el extranjero.
Las condiciones — importe, tipos, plazos y documentación — dependen de cada banco y del perfil del cliente y deben confirmarse con la entidad. Apoyamos en la preparación documental y en la articulación jurídica del crédito con la escritura.
Aclaración honesta: comprar inmueble ya NO da Golden Visa en 2026
Conviene ser claro: la adquisición de inmuebles dejó de ser una vía elegible para el Golden Visa. Comprar casa en Portugal no concede, por sí solo, derecho de residencia ni acceso al programa de Autorización de Residencia para Inversión.
Quien desee residir en Portugal debe estructurar su situación migratoria de forma autónoma — por ejemplo mediante el Visado D7, el Visado D8 (nómada digital) u otras vías. Las condiciones actuales del Golden Visa se confirman caso a caso. El inmueble puede complementar su proyecto de vida, pero no lo sustituye desde el punto de vista migratorio.
Plusvalías en la venta y fiscalidad inmobiliaria
En una venta futura, la eventual ganancia (plusvalía) puede estar sujeta a tributación, con reglas distintas para residentes y no residentes fiscales y posibilidad de deducir gastos y beneficios en situaciones concretas (como la reinversión en vivienda habitual y permanente, dentro de las condiciones legales).
El encuadre concreto depende de su residencia fiscal, del tiempo de tenencia y del destino del inmueble. No aplicamos porcentajes genéricos: analizamos su situación y remitimos a la Hacienda portuguesa cuando es necesario. Hable con nosotros antes de comprar o vender para optimizar la fiscalidad de forma legal.