Um estrangeiro pode comprar casa em Portugal sem ser residente?
Sim. A lei portuguesa não impõe qualquer restrição de nacionalidade nem de residência à aquisição de bens imóveis. Cidadãos da UE e de países terceiros podem comprar habitação, comércio ou terreno em condições idênticas às de um cidadão português.
O único requisito prático prévio é a obtenção de Número de Identificação Fiscal (NIF), indispensável para qualquer escritura. Tratamos disso de forma 100% remota através do NIF Express, e podemos articular o processo com a abertura de conta bancária e a sua instalação em Portugal via Reside Portugal.
Impostos na compra: IMT, Imposto do Selo e IMI/AIMI anual
A compra de um imóvel está sujeita a impostos que devem ser pagos antes da escritura:
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) — incide sobre o maior valor entre o preço e o valor patrimonial tributário. As taxas são progressivas e variam consoante a finalidade (habitação própria, secundária ou outros fins).
- Imposto do Selo — devido sobre o valor da transmissão.
Depois da aquisição, o proprietário passa a pagar anualmente o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e, acima de determinado patamar de valor patrimonial, o AIMI (Adicional ao IMI). As taxas exatas dependem do município, do valor patrimonial e do enquadramento de cada imóvel. Calculamos a carga fiscal real do seu caso antes de avançar, evitando surpresas. Veja também os nossos serviços de NIF e fiscalidade.
Custos totais e taxas associadas (notário, registo, advogado)
Além dos impostos, a compra envolve custos de fecho que importa orçamentar à partida:
- Escritura e notário (ou título de compra e venda autenticado);
- Registo predial da aquisição na Conservatória;
- Honorários de advogado pela due diligence e representação;
- Eventual comissão de mediação imobiliária e custos de avaliação, quando aplicáveis.
Como regra de planeamento, recomendamos reservar uma margem para custos de fecho acima do preço do imóvel — o valor exato é confirmado caso a caso em função do preço, da finalidade e do recurso ou não a crédito.
Processo: CPCV, escritura e registo predial
A aquisição segue, tipicamente, três fases:
- CPCV (Contrato de Promessa de Compra e Venda) — fixa as condições, o preço e o prazo, com pagamento de sinal. É o momento em que se concentram os principais riscos, pelo que a due diligence (registos, licenças, ónus, dívidas de condomínio) deve estar concluída antes de assinar.
- Escritura pública / título de compra e venda — formaliza a transmissão da propriedade, mediante prova do pagamento dos impostos.
- Registo predial — torna a aquisição oponível a terceiros e protege o seu direito de propriedade.
Quem não pode deslocar-se a Portugal pode conferir procuração ao seu advogado para assinar em sua representação, permitindo concluir a compra à distância.
Crédito habitação para estrangeiros e não residentes
É possível obter crédito habitação em Portugal sendo estrangeiro ou não residente, embora os bancos apliquem critérios mais exigentes a não residentes, nomeadamente quanto ao rácio de financiamento e à comprovação de rendimentos no estrangeiro.
As condições — montante financiável, taxas, prazos e documentação — dependem de cada banco e do perfil do cliente e devem ser confirmadas junto da instituição. Apoiamos na preparação documental e na articulação jurídica do crédito com a escritura.
Esclarecimento honesto: comprar imóvel já NÃO dá Golden Visa em 2026
Importa ser claro: a aquisição de imóveis deixou de ser uma via elegível para o Golden Visa. Comprar casa em Portugal, por si só, não confere direito de residência nem acesso ao programa de Autorização de Residência para Investimento.
Quem pretende residir em Portugal deve estruturar a sua situação migratória de forma autónoma — por exemplo, através do Visto D7, do Visto D8 (nómada digital) ou de outras vias. As atuais condições do Golden Visa são confirmadas caso a caso. A compra do imóvel pode complementar o seu projeto de vida, mas não o substitui do ponto de vista migratório.
Mais-valias na venda e fiscalidade imobiliária
Na venda futura do imóvel, o eventual ganho (mais-valia) pode estar sujeito a tributação, com regras distintas para residentes e não residentes fiscais e possibilidade de deduzir despesas e benefícios em situações específicas (como o reinvestimento em habitação própria e permanente, dentro das condições legais).
O enquadramento concreto depende da sua residência fiscal, do tempo de detenção e do destino dado ao imóvel. Não aplicamos percentagens genéricas: analisamos a sua situação e remetemos para o Portal das Finanças quando necessário. Fale connosco antes de comprar ou vender para otimizar a fiscalidade de forma legal.